Inkommande el-ledningar med tillhörande utrustning (fortsättningsvis benämnt el-anläggning) för vidare distribution inom en eller flera fastigheter kan vara en komplex och dyr anläggning att underhålla för den enskilde fastighetsägaren som inte har några stordriftsfördelar.
Det förekommer att fastighetsägare väljer att låta en annan aktör ta över el-anläggningen för att därefter endast betala för användningen av denna såsom man betalar för användning av övriga el-nätet.

Om vi utgår ifrån att fastighetsägaren äger el-anläggningen på fastigheten kommer denna betraktas såsom tillbehör till fastigheten; byggnadstillbehör om el-anläggningen är inom en byggnad och fastighetstillbehör om den är utanför en byggnad.
När det gäller tillbehör till fastigheter gäller det att vara på sin vakt. Det är nämligen så att man visserligen kan köpa fastighets- och byggnadstillbehör utan att köpa fastigheten, exempelvis el-anläggningen i det här fallet, men köpet får normalt inte verkan mot en kommande fastighetsägare.
Detta innebär förenklat att den som köper fastigheten framöver kan räkna med att fastighets- och byggnadstillbehören som finns på fastigheten följer med vid överlåtelsen om inte annat framgår; exempelvis att säljaren gör ett förbehåll.
Sålunda kan du som köpt tillbehör till fastigheten få se dessa övergå i någon annans ägo i och med dennes köp av fastigheten. Naturligtvis kan det finnas skadeståndsanspråk att ställa mot säljaren, men tillbehören återfås inte.

• Frigöra ledningsrätter
För att fastighetsägaren ska kunna sälja el-anläggningen på fastigheten, med verkan mot framtida köpare av fastigheten, krävs alltså något mer än en vanlig överlåtelse. Sedan några år tillbaka finns en speciell bestämmelse i ledningsrättslagen som låter fastighetsägaren frigöra ledningsrätter i fastighetstillbehör.
Bestämmelsen innebär att fastighetsägaren kan ansöka om att en speciell rättighet ska skapas, en ledningsrätt, och att rättigheten ska frigöras från fastigheten. Den som får ledningsrätten i samband med detta får skydd mot kommande fastighetsägare.
På så sätt kan alltså ledningar som är fastighetstillbehör säljas till en annan aktör som i sin tur får denna som sin egendom. Förfarandet gäller dock bara den del av el-anläggningen som finns utanför byggnader.

• Långt lokalhyresavtal
När det gäller den del av el-anläggningen som finns inom byggnader på fastigheten kan ledningsrätter i och för sig skapas, men möjligheten att frigöra dessa från fastigheten finns inte i lagen. Det går helt enkelt inte att överlåta el-anläggningen inom byggnaden med verkan mot framtida fastighetsägare.
Med bra och sammanhängande avtal kan man dock komma nära ur ett affärsmässigt perspektiv. För el-anläggningen inom byggnad skapas ledningsrätter. Tillsammans med ledningsrätterna skapas ett långt lokalhyresavtal där utrymmen upplåts där el-anläggningen finns.
Via ledningsrättsupplåtelsen och ett långt lokalhyresavtal kan man tillförsäkra en annan aktör ett långvarigt nyttjande av el-anläggningen. Det långvariga nyttjandet kan affärsmässigt vara jämförbart med ett ägande varför samma överväganden kan göras när det gäller underhåll och investeringar.

Ovanstående är naturligtvis ett litet axplock av överväganden vid en dylik affär. Men det kan tjäna som exempel på att fastighetsjuridiken ibland kan vara snårig men att det i princip alltid finns lösningar. Är du intresserad av att genomföra en överlåtelse av en el-anläggning, eller andra fastighetsaffärer, rekommenderas att du tar kontakt med juridisk expertis.

Ahlford Advokatbyrå

gavle@ahlford.se