AFFÄRSJURISTEN Vem är din samägare?
Relaterat
Rättsreglerna för samägande gäller på dels förhållandet mellan samägarna, dels förhållandet utåt, gentemot tredje man, till exempel fordringsägare till någon av samägarna.
• Det inre förhållandet
Vare sig det gäller näringsverksamhet eller privata förhållanden kan samägandet vara öppet, ja till och med särskilt avtalat. Detta är fallet om två makar till exempel driver jordbruk tillsammans som enkelt bolag med förutsättningen att båda skall bidra till rörelsen och vara ägare till de yttre inventarierna. Detta är också fallet om två makar köper en fastighet och båda står som ägare på köpekontraktet.
Inför ett öppet samägande kan parterna avtala om hur stora andelarna ska vara och om en rad andra frågor, till exempel hur ett överskott ska fördelas eller hur det ska gå till om samägandet måste upplösas.
Om inget avtal sluts gäller reglerna i 1904 års samäganderättslag. Där finns bland annat bestämmelser om att en samägare kan påtvinga den eller de andra en upplösning av samägandet genom att begära att en särskild så kallad god man ser till att den samägda egendomen säljs.
Det kan vara klokt att undvika sådana oförutsedda konsekvenser genom att låta upprätta ett samäganderättsavtal, i vilket man skräddarsyr samägandet och hur en eventuell upplösning ska gå till.
Om makar eller sambor samäger egendom privat, till exempel en fastighet, är det mer sällan nödvändigt med ett samäganderättsavtal. För fast egendom gäller formkrav, det vill säga köpet ska ske genom ett skriftligt avtal enligt jordabalkens regler. Detsamma är fallet beträffande bostadsrätt. Andelarna bestäms då av det som anges i kontraktet, oavsett om parterna har bidragit olika mycket till köpet.
Ett samägande kan ibland vara dolt. Med det menas att det inte framgår av till exempel ett köpekontrakt att egendomen är samägd. Dolt samägande har blivit en viktig rättsfigur särskilt makar och sambor emellan när det gäller fast egendom och bostadsrätt.
Högsta domstolen har i ett antal avgöranden under senare delen av 1900-talet och början av 2000-talet prövat om dold samäganderätt föreligger.
I det inre förhållandet, mellan makar eller sambor, kommer denna fråga typiskt sett upp i samband med äktenskapsskillnad eller separation när det finns ett köpekontrakt som säger att den ena är ägare och om det inte är aktuellt med giftorätt eller bodelningsrätt, till exempel på grund av det finns ett äktenskapsförord.
HD har funnit, att det – trots att köpekontraktet säger att det bara är en ägare – kan vara ett dolt samägande, det vill säga att den part som inte står på kontraktet ändå är delägare, under förutsättning att köpet skedde för att parternas gemensamma ändamål, (vanligen permanentbostad), att den icke öppna ägaren bidragit ekonomiskt till förvärvet (till exempel genom kontantinsats eller genom att skaffa en billigare tomt), att han eller hon gjort det i syfte att bli samägare samt att den öppna ägaren insett eller bort inse detta syfte.
I så fall, menar HD, finns det en tyst överenskommelse mellan parterna om att egendomen ska vara samägd. En dold samäganderätt kan göras öppen genom en dom i domstol eller genom ett avtal mellan parterna.
Detta resonemang om dold samäganderätt skulle i princip kunna vara tillämpligt på annan slags egendom än permanentbostad. HD kommer inom kort att ta upp ett mål där det prövas om den här principen kan gälla även sambors fritidsbostad.
• Det yttre förhållandet
I förhållande till tredje man är det mest intressant att veta om dold samäganderätt kan göras gällande av eller mot fordringsägare till endera parten. Här visar HD:s praxis att en fordringsägare till den dolda ägaren kan få fram en dom på samäganderätt för att få betalt för sin fordran ur den samägda egendomen. Förutsättningarna är i huvudsak samma som för dold samäganderätt i det inre förhållandet.
Frågan är, om man kan genom något dokument försäkra sig mot en sådan händelseutveckling. Som svar kan man säga att det inte går att friskriva sig från denna risk genom ett äktenskapsförord eller ett samboavtal – sådana avtal kan rättsordningen se igenom om förutsättningarna för samägande annars föreligger.
Inte heller något annat avtal mellan parterna hjälper med säkerhet. Om egendomen förvärvas genom en gåva från någon utomstående kan däremot ett villkor i gåvobrevet om överlåtelseförbud (innebärande även utmätningsförbud) vara en lösning.
• Sammanfattning
Gemensamt för problemställningarna ovan är att det finns en risk (eller möjlighet, beroende på vilken sida man står på) för att den andra parten blir ansedd som samägare, fast detta inte var uttryckligen avsett från början.
Eftersom samägaren är lika god ägare som sin medsamägare innebär detta väsentligt annorlunda förutsättningar för innehavet av egendom liksom för realiserandet av ägandet vid förfoganden av olika slag. Det är också fråga om komplicerad juridik. Därför är det en bra investering att vända sig till en specialiserad juridisk rådgivare inför förvärv av det här slaget.
